Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnelle (LMNP) offre de nombreux avantages aux propriétaires de biens immobiliers qui choisissent ce statut fiscal. (voir également notre fiche sur la Location Nue). Afin de pouvoir prétendre à ce statut, il faut que le bien soit loué meubler en répondant à un cahier des charges.
La LMNP ou Location meublée non professionnelle est un statut fiscal spécialement dédié à la location de logement meublé. Grâce à ce dispositif, les propriétaires qui souhaitent gérer des revenus locatifs peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Comment fonctionne la LMNP ? Pourquoi la choisir ? Quels sont les changements possibles en 2024 ?
Le principe de la LMNP
Comme son nom le désigne, la Location Meublée Non Professionnelle a pour objectif de mettre en location une habitation déjà dotée d’équipements nécessaires pour la vie quotidienne. Selon le décret 2015-981 du 31 juillet 2015, il faut que le locataire puisse vivre, dormir et manger dans le logement sans avoir besoin d’apporter d’autres meubles ou installations. À titre d’information, cette activité est surtout destinée aux particuliers qui veulent recevoir des revenus supplémentaires à partir de leur patrimoine immobilier.
La différence entre la Location Meublée Non Professionnelle et la location nue, à part le fait qu’un logement soit loué avec ses meubles et l’autre sans, réside sur le régime fiscal et la durée du bail ainsi que les conditions d’amortissements. Afin de considérer le logement comme meublé, il faut qu’il comporte plusieurs éléments tels que :
- Dans une chambre :
- Le lit, ainsi que la literie ;
- Des rideaux, si le logement n’est pas équipé de volet.
- Dans la cuisine :
- Un réfrigérateur (il faut que le réfrigérateur soit doté d’un compartiment de congélation) ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- De la vaisselle ;
- Des ustensiles ;
- Salon :
- Une table et des chaises.
- Dans le reste du logement :
- Des espaces de rangement (étagères ou meuble afin de ranger les vêtements ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager
L’inventaire de ce qui est présent dans le logement vous permettra de justifier du critère de logement meublé, et ainsi avoir le droit au statut de LMNP. Si le logement n’a pas de meuble, alors vous n’aurez pas le choix que de le mettre en location nue.
Le lit, les tables, les étagères, les rideaux, les ustensiles de cuisine, le congélateur, les lampes et tout ce qui est matériel d’entretien ménager.
Les conditions & régimes fiscaux de la location LMNP
Afin d’être éligible à ce statut LMNP, vous devez tout de même remplir certaines conditions. Les revenus de cette location doivent être :
- Inférieures à 23 000€ par an ;
- Inférieures à 50% des revenus de votre foyer fiscal
Si vous remplissez les critères d’éligibilité à la location LMNP, les revenus de cette location sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à la différence de la location nue qui seront des revenus fonciers.
Après avoir obtenu un SIRET, un loueur LMNP doit choisir un régime fiscal, soit le régime micro-BIC, soit le régime réel simplifié. Plus répandu, Le régime micro-BIC est adapté aux propriétaires qui souhaitent une déclaration fiscale rapide. Dans ce régime, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs sans avoir à justifier ses charges. Néanmoins, pour opter pour cette option fiscale, il faut que vos revenus de Micro-BIC soient inferieur à 77 700€. Au-delà de ce seuil, vous serez automatiquement au régime réel. Solution convient aux loyers annuels inférieurs à 72 600 euros.
En ce qui concerne le régime réel simplifié, il offrela possibilité de déduire les charges réelles mais également d’amortir le bien. Vous pourrez ainsi déduire les frais et charges locatives qui suivent (liste non exhaustive) :
- Les frais d’acquisitions ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les assurances (PNO, emprunteur, loyers impayés)
- La taxe foncière
- Ainsi que d’autres frais et charges
En particulier les dépenses liées aux entretiens, l’amortissement de l’investissement, les charges administratives, etc. À titre de précision, ce régime est avantageux pour les loueurs qui ont des revenus locatifs élevés. Il ne faut pas oublier que le régime réel simplifié s’applique par défaut à tous les propriétaires avec un revenu locatif de plus de 777 000 euros.
Quels sont les avantages de la location meublée non professionnelle ?
L’avantage principal du statut LMNP au réel simplifié est la possibilité de pratiquer l’amortissement. Au-delà de pouvoir déduire les frais et charges réels, ce régime vous offre la possibilité d’amortir votre bien locatif ainsi que ses meubles. C’est un mécanisme comptable qui permet de déduire de vos revenus locatifs la perte de valeur fictive du bien immobilier et des meubles présents dans ce bien.
Prenons l’exemple d’un réfrigérateur d’une valeur de 1 000€. Celui-ci vieillit chaque année et va être amorti pendant 10 ans et donc perdre 100€ de valeur par année. Vous allez pouvoir imputer ces 100€ sur vos bénéfices afin de faire baisser votre imposition chaque année pendant 10 ans. Idem pour le bien immobilier.
L’autre avantage réside dans le calcul de la plus-value à la revente. En théorie, lorsque nous amortissons un élément, généralement nous devons payer une plus-value sur la différence entre le prix de vente et la valeur amortie du bien. Un bien d’une valeur de 210 000€ qui a été amorti pendant 30 ans à hauteur de 7 000€ par an devrait avoir une valeur amortie de 70 000€ au bout de 20 ans. Si nous revendons ce bien à 270 000€, nous devrions payer un impôt sur une plus-value de 200 000€. En pratique, ce n’est pas le cas.
Non seulement, votre impôt sur la plus-value ne sera pas calculé sur la valeur amortie du bien mais en plus vous allez pouvoir bénéficier de l’avantage de l’abattement pour la durée de détention des particuliers. Votre bien sera donc exonéré d’impôt au-delà de la 22e année de détention et de prélèvement sociaux au-delà de la 30e année.
La durée du bail est également plus favorable car elle est de 1 an pour un bien meublé et 3 ans pour une location nue. Vous pourrez ainsi augmenter le loyer plus souvent dans le cadre d’un bien en LMNP.
L’avantage principal de la LMNP est qu’elle permet facilement de se constituer un patrimoine. Que vous soyez propriétaire ou non, faire un investissement dans ce dispositif vous aidera à développer votre patrimoine. D’ailleurs, les revenus locatifs récurrents sont de solides arguments pour l’obtention de financement sur ce genre de projet. Afin de trouver l’investissement convenant à votre situation, le mieux est de faire appel à un professionnel dans le domaine.
D’une autre part, sachez que la LMNP adopte un statut simplifié. Peu importe le régime choisi, les procédures de déclarations relatives sont plus simples que les autres solutions. Dans le cas où le propriétaire désire arrêter la location, il ne sera pas obligé de préparer des documents administratifs complexes. Outre la fiscalité intéressante de la location meublée, la gestion locative fait aussi partie des avantages de ce statut. En général, c’est une agence immobilière qui se charge de la recherche des locataires, la rédaction des contrats, la vérification de l’état des lieux, etc.
Les conditions pour accéder au statut LMNP
Pour accéder au statut de loueur en meublé non professionnel, il est essentiel de respecter certaines conditions fiscales établies par la législation française. Tout d’abord, vous devez posséder un logement et le meubler. Ensuite, il faut que vos revenus annuels ne dépassent pas les 23 000 euros avec cette activité. Si ce seuil est dépassé, vous allez être qualifié en tant que LMP ou loueur en meublé professionnel.
Ensuite, l’habitation que vous allez mettre en location doit être équipée de manière appropriée. D’après le décret de 2015-981, il est indispensable que le locataire puisse vivre dans le logement sans être obligé d’apporter ses propres meubles. Enfin, la dernière condition est que les revenus locatifs annuels ne doivent pas représenter plus de 50 % du revenu total du foyer fiscal.
LMNP, ce qui peut changer pour les propriétaires et les loueurs en 2024
Le secteur de la location meublée est susceptible de faire l’objet de changements significatifs en 2024. En effet, le projet de Loi de Finances 2024 (PLF2024) soumis en Conseil des Ministres le 27 septembre 2023 peut contenir des évolutions majeures en termes de fiscalité pour les propriétaires avec un statut LMNP. Avec cet amendement, l’État pense supprimer le déséquilibre fiscal entre la location meublée de courte durée et la location longue durée, ce qui a un grand impact sur le montant du loyer.
Actuellement, les propriétaires de logements meublés peuvent amortir leur bien sur une période déterminée grâce au dispositif LMNP. Sur une durée de 30 ans, par exemple, il est possible d’amortir chaque année une somme de 10 000 euros pour un immeuble d’une valeur de 300 000 euros avec un loyer de 10 000 euros. En d’autres termes, les revenus fonciers annuels seront réduits à zéro. Dans le cas où cette nouvelle loi est retenue, les propriétaires qui ont opté pour la LMNP seront plus avantageux pour une location longue durée.
Le projet de loi de finance (PLF) pour l’année 2024 a été présenté au conseil des ministres en septembre 2023 avec le secteur de la location meublée dans le viseur.
Deux amendements adoptés par l’Assemblé Nationale ont retenu notre attention. Il s’agit de la :
- Réduction des avantages du Micro-BIC et
- Modification du calcul de la plus-value à la revente d’un bien immobilier en LMNP
Ces deux amendements prévoient donc de retirer les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle que nous citons plus haut mais le gouvernement n’étant pas favorable à un changement de fiscalité pour des millions de personne a décidé d’utiliser l’article 49-3.
La navette parlementaire entre le Sénat et l’Assemblée nationale est lancée afin d’arriver sur un accord.
La loi PLF 2024 doit être voté au plus tard au 31 décembre 2023. C’est donc affaire à suivre…