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Focus sur les SCPI



Avant toute chose, il est nécessaire qu’un investisseur comprenne le fonctionnement de l’actif dans lequel il va investir. Pour cela nous allons présenter la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et nous allons nous efforcer à en décrypter les principales subtilités.


QU’EST-CE QU’UNE SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER ?


Une Société Civile de Placement Immobilier, appelée également le « Pierre Papier », est un investissement immobilier locatif collectif portant sur plusieurs biens (bureaux, commerces, logistique, habitations…). La pluralité de biens et d’investisseurs permet de réduire considérablement le risque du placement.


Autrement dit, on va investir dans de l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C’est d’ailleurs de là que provient l’expression « Pierre Papier » car on détient de l’immobilier via des parts et non de manière physique. En échange de l’achat desdites parts, l’investisseur va obtenir des revenus issus des revenus locatifs des différents actifs immobiliers contenus dans la SCPI. Ces revenus sont comparables à un loyer lorsque l’on met en location un appartement.



LES DIFFERENTES FORMES DE SCPI


Les SCPI de rendement

Comme le nom l’indique, les SCPI de rendement répondent à une logique de rentabilité dans le dessein de distribuer des revenus complémentaires réguliers. Les SCPI de rendement constituent la plus grande part du marché des SCPI.


Ces SCPI se déclinent en plusieurs types tels que :

  • · Les SCPI diversifiées : bureaux, commerces, entrepôts

  • · Les SCPI de commerce : mûrs de magasins

  • · Les SCPI de bureaux : immobilier dans les quartiers d’affaires

  • · Les SCPI régionales : zone géo choisie pour son dynamise

  • · Les SCPI spécialisées : uniquement sur un secteur d’activité comme la santé, le tourisme etc.

Les SCPI de plus-value

Ces SCPI n’ont pas vocation à distribuer des revenus, elles vont engendrer des plus-values à terme. Elles s’adressent principalement aux investisseurs souhaitant optimiser leur capitalisation. Tout l’intérêt ici est de pouvoir profiter d’une valorisation des biens.


Par ailleurs, l’investisseur souhaitant générer de la plus-value peut opter pour l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété. De ce fait, il va acquérir les parts pour une fraction seulement de leur valeur et il aura vocation à recouvrer la pleine propriété du bien à la fin du démembrement.


Les SCPI fiscales

Ces SCPI offrent la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux et tel est notamment le cas des SCPI Pinel. Il s’agit, la plupart du temps, d’investissement dans l’immobilier résidentiel. On se place ici à un horizon de placement long terme. En effet, nous sommes tenus à une durée de conservation.


Ces SCPI offrent toutefois moins de rendement que ses congénères à savoir entre 2-3% contre 5-6% pour les autres SCPI.


L’ACHAT DE PARTS DE SCPI


Les parts de SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros et leur acquisition va dépendre de la forme de la SCPI :


La SCPI à capital fixe est plus difficile d’accès car il est uniquement possible de se procurer des parts sur le marché primaire lors d’une augmentation de capital. En dehors de cette période, il sera nécessaire d’échanger les parts entre les investisseurs sur le marché secondaire. L’acheteur devra toutefois inscrire une demande et devra être redevable de droits d’enregistrement.


La SCPI à capital variable va, quant à elle, offrir plus de souplesse puisque l’acheteur peut souscrire librement aux SCPI si ces dernières proposent des parts à l’achat.


Par ailleurs, l’acquisition peut se faire à crédit ou au comptant.


L’achat au comptant permet de percevoir un revenu complémentaire et donc de se constituer un patrimoine. Cette opération dynamise notre épargne avec un rendement régulier et nettement supérieur à celui des livrets d’épargne classiques.


Ex : la SCPI Primovie offre une rentabilité de 5%. Par conséquent, pour 100 00 euros placés, on va obtenir un complément de revenu de 5000 euros net de frais de gestion.


L’investissement à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit dans un environnement de taux bas. Tous les frais inhérents à la mise en place du crédit sont des charges déductibles à 100% des revenus fonciers.


De surcroît, recourir au crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier à terme. Effectivement, on fait appel au fonds de trésorerie disponible par les banques et les assurances et cela nous permet, in fine, de réaliser cet investissement.


LES FRAIS DES SCPI


Les frais de souscription

Ces frais sont finalement des frais d’entrée et varient de 6 à 12%.


Les frais de gestion

Ces frais permettent de rémunérer annuellement la société pour le travail de gestion et d’entretien effectué pour les SCPI. Ces frais sont généralement de 10%.


LES AVANTAGES ET LES INCONVENIENTS DE LA SCPI


Un des nombreux avantages de la SCPI réside dans l’absence de contraintes de gestion. En effet, la gestion locative est assurée par une société agréée par l’AMF qui va s’occuper de tout (achat, arbitrage, gestion locative, information etc.). L’investisseur, quant à lui, n’a qu’à percevoir ses loyers, généralement de façon trimestrielle. De surcroît, les revenus distribués sont nets de toute charge (taxe, travaux etc.) et l’investissement offre des rendements très intéressants pouvant aller jusqu’à 7%.On a accès à un véritable investissement « clé en main » et nous n’avons même pas besoin de visiter le bien au préalable.


Par ailleurs, nous avons accès à de la diversification avec une multitude de biens et donc de locataires. Ce procédé va permettre de diminuer considérablement les risques de l’investissement.


Un autre avantage de la SCPI (et non des moindres) est que cet investissement est accessible pour quelques centaines d’euros par opposition à un immeuble locatif en direct qui en vaut plusieurs milliers. Il ne faut pas non plus négliger le fait qu’il y a un véritable potentiel de prise de valeur de la part.


À noter toutefois qu’une SCPI est un produit d’épargne d’horizon moyen et long terme. En effet, on préconise généralement un placement d’une durée supérieure à huit ans. Par conséquent, l’investissement sera soumis aux évolutions du marché immobilier qui peut varier à la hausse, comme à la baisse.


De même, la SCPI présente un risque de perte de capital et les revenus ne sont pas garantis. Nous manquerions à notre devoir de conseil si nous ne disions pas que les performances passées ne présagent pas les performances futures.


Enfin, comme évoqué précédemment, l’investissement requiert des frais d’entrée importants qui sont environ de 10%.

QUID DES SCPI ET DE LA COVID 19 ?


La collecte des SCPI n’a cessé d’augmenter au fil des années. Bien qu’un ralentissement s’est fait ressentir en 2020, l’année reste extrêmement positive pour le monde des SCPI avec une collecte de près de 5,9 milliards d’euros.


En termes de performance, l’année 2020, aussi exceptionnelle soit-elle, n’a pas chuté à un point critique puisqu’on trouve un rendement de 5,3%, contre 5,6% en 2019. Certes, on constate une légère baisse, mais l’investissement n’a pas à pâlir face à certains livrets d’épargne.


Aussi, la capitalisation, c’est-à-dire le parc immobilier de l’ensemble des SCPI, se trouve aux alentours de 72 milliards. Cela est conséquent.


Somme toute, et contre toute attente, on constate un bilan 2020 positif pour les SCPI :

  • Un marché qui résiste à la crise de la COVID 19

  • Un rendement supérieur à 4% net de frais de gestion

  • Un faible taux de rotation des parts

  • Des valeurs de parts en hausse

  • Développement de SCPI thématiques : logistique, santé etc.

Selon nous, il convient, en 2021, d’investir dans les SCPI résilientes telles que Kyaneos Résidentiel ou encore les SCPI dites de logistique.


Le e-commerce s’est considérablement développé depuis ces dernières années, en particulier fin 2020, avec une très forte appétence pour la classe d’actifs (collecte record de 40Me pour la SCPI Alterian) et nous pensons effectivement, qu’à l’heure actuelle, il s’agit d’un secteur à inclure dans son allocation de SCPI. Néanmoins, nous restons attentifs sur la profondeur du marché et nous ne manquerons pas de vous revenir sur le sujet à l’avenir. De surcroît, il ne faut pas oublier que l’investissement en SCPI reste un placement de moyen et long terme. Nous pensons, par conséquent, que la SCPI de logistique est idéale pour une bonne diversification.


Par ailleurs, la SCPI résidentielle n’apparait pas, de prime abord, comme étant la classe d’actifs la plus attractive pour les français, cela étant dû principalement aux problèmes liés aux locataires, aux possibles contraintes et vacances de logements. Toutefois, force est de constater que ce secteur est très sécuritaire (meilleure performance au marché des SCPI en 2020). De plus, investir au travers d’une SCPI vous libère des soucis de gestion, que demander de plus ?


LA FISCALITE APPLICABLE AUX SCPI


Les revenus perçus par l’investisseurs sont catégorisés comme des revenus fonciers. De ce fait, ces derniers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire en fonction de la tranche marginale d’imposition (14%, 30%, 41% ou 45% selon les revenus), ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Il est à noter qu’en cas de souscription à crédit, les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers.

Lors de la revente des parts, on va appliquer l’impôt sur les plus-values immobilières avec abattement pour durée de détention :

Par ailleurs, en fonction de la localisation des actifs, la fiscalité ne sera pas la même. En effet, en Europe, la fiscalité est généralement plus avantageuse et va dépendre des conventions fiscales entre la France et le pays des actifs immobiliers.


Si l’investissement en SCPI vous intéresse tout particulièrement, n’hésitez pas à nous contacter et nous nous ferons un plaisir de vous accompagner dans votre projet.