• Alexandre JUVE

Parts de SCPI en usufruit : une solution immobilière pour la gestion de trésorerie d’entreprise

Loin de constituer la source de profitabilité essentielle d’une entreprise, les produits financiers issus de placements de trésorerie peuvent néanmoins permettre de consolider de manière non négligeable le résultat final ou du moins d’équilibrer un résultat financier en effaçant les charges. Depuis une dizaine d’années la baisse continue des taux d’intérêt à toutefois rendu totalement inopérantes les solutions de gestions de trésorerie traditionnelles que constituent les comptes à terme, les titres de créances négociables ou les fonds monétaires dont la rémunération servie est devenue quasi nulle. Dans ce contexte de courbe de taux négative, une solution immobilière comme la SCPI en usufruit devient une alternative parfaitement adaptée pour faire fructifier la trésorerie d’entreprise.


I) Gestion de trésorerie d’entreprise : de quoi parle-t-on ?


Optimiser la gestion de trésorerie de l’entreprise est un sujet préoccupant à plus d’un titre pour de nombreux directeurs financiers. Cet exercice nécessite de distinguer la trésorerie court terme, qui ne pourra être que momentanée placée sur des supports offrant la possibilité d’arbitrages quotidiens, de la trésorerie disponible. Celle-ci pourra être investie à moyen/long terme en contrepartie d’une meilleure rémunération. Ces sommes relèvent d’un excédent de trésorerie d’exploitation qui subsiste après paiement complet des dépenses courantes de l’entreprise pour financer son cycle de production. Elles viennent donc augmenter la valeur patrimoniale de l’entreprise dont elles constituent un actif financier. Laisser en déshérence cette trésorerie définitivement acquise revient à priver l’entreprise d’une source de revenus et même à appauvrir une structure sous l’effet de l’érosion monétaire.


II) En quoi l’acquisition de parts de SCPI en usufruit est-elle une bonne solution pour un placement de trésorerie d’entreprise ?


Qu'est-ce qu’une part de SCPI en usufruit ?


Comme n’importe quel actif immobilier, une SCPI peut être l’objet d’un démembrement du droit de propriété. L’opération relève d’une mécanique juridique qui consiste à partager la pleine propriété d’un bien entre nue-propriété et usufruit. Il en résulte la création de droits distincts entre le nu-propriétaire qui peut disposer du bien (le vendre) et l’usufruitier qui en acquiert l’usage et la possibilité d’en recueillir les fruits (percevoir des loyers). L’usufruit d’un bien peut être concédé pour une durée indéterminée ou lors d’un démembrement temporaire du droit de propriété. C’est dans le cadre de cette seconde possibilité qu’il convient d’envisager le placement de la trésorerie d’une entreprise dans des parts de SCPI en usufruit.


Parts de SCPI en usufruit temporaire et trésorerie d’entreprise : 2 raisons d’investir


Quoiqu’il s’agisse d’un actif immobilier, la SCPI présente quelques similitudes avec un support financier. Le détenteur de parts de SCPI n’est en effet assujetti à aucune contrainte en matière de gestion immobilière et ce type de placement dématérialisé peut être très facilement intégré dans un portefeuille-titres. Acquérir, dans le cadre de la gestion de trésorerie d’une entreprise, un droit d’usufruit temporaire en souscrivant des parts de SCPI démembréesprésente en outre un double avantage :


1. Obtenir une rémunération immédiate bien supérieure à celles que peut offrir aujourd’hui n’importe quel produit de taux sur les marchés financiers

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, l’entreprise qui acquiert des parts de SCPI en usufruit paiera, pour une durée de détention de 5 ou 10 ans, 20% à 40% du prix de la pleine propriété selon une clé de répartition prédéfini entre usufruit et nue-propriété. Mais l’entreprise usufruitière bénéficiera ensuite de l’usage de 100% du bien concerné. Ainsi, investir la trésorerie d’une entreprise dans des parts de SCPI en usufruit permet de s’octroyer 100% des revenus extériorisé par un actif immobilier en ne payant que 20 ou 40% de sa valeur. Si l’on considère que la rentabilité moyenne des SCPI en France a été de 4,40%* en 2019, on mesure alors le niveau de profitabilité qu’offrent des parts de SCPI en usufruit.

2. Optimiser fiscalement l’investissement grâce à la possibilité d’amortir l’usufruit

Mais le seul rendement de l’usufruit ne constitue pas l’unique avantage d’une part de SCPI démembrée pour une entreprise. Car il est en effet possible d’amortir le montant consacré à l’acquisition d’une SCPI en usufruit pendant la durée du démembrement. Ainsi, à la rentabilité offerte par l’usufruit viendra s’ajouter une économie d’IS.

III) Concrètement : quel retour sur investissement attendre d’un placement en parts de SCPI en usufruit

Pour y voir plus clair, nous vous proposons ci-dessous une simulation relative à un investissement en parts de SCPI en usufruit. Prenons une SCPI de rendement avec pour hypothèse 6% de rentabilité annuelle. Partant quel sera la rentabilité d’un placement de trésorerie de 100,000 € pour une entreprise qui investit en usufruit pour une durée de 5 ans?

Pour cet exemple nous nous appuierons sur les hypothèses suivantes :

  • Une valeur d’acquisition d’usufruit sur 5 ans représentant 20% de la pleine propriété qui dans cet exemple vaut 500,000€

  • Par souci de simplification un taux d’IS (impôt sur les sociétés) à 28%**

La trésorerie investie sur cette SCPI démembrée va donc extérioriser chaque un revenu de 30,000€ (6% de 500,000€).


L’amortissement fiscal permet chaque année de déduire de ce revenu 20,000 € (100,000/5).


L’assiette de calcul de l’IS sera donc chaque année 30,000 - 20,000 (x 28%) = 2,800 €

A l’issue de la période de démembrement la trésorerie accumulée s’élève à 136,000 €. Le plus value réalisée ressort à 36 000 € après impôt, soit une rentabilité nette annuelle de 7,2% alors que la rémunération moyenne avant impôt des comptes à terme bancaire est en 2020 de 0,17 % (source : Banque de France).

Si vous souhaitez plus d’informations, contactez-nous !


*Source : Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF)

**le taux d’IS à 28 % s’applique sur les résultats supérieurs à 38 120 € 0 PARTIR DU 01/01/2020 (15 % sur la tranche 0 à 38 120 €). Il doit ensuite être abaissé à 26,5 % en 2021 puis, 25 % en 2022.

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