Depuis 2020, le nombre de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) ne cesse d’augmenter. Ces investissements se distinguent en promettant non seulement une rentabilité attractive mais aussi un respect accru de l’environnement et de la société. Face à l’engouement croissant pour ces produits financiers « durables », une question se pose : les SCPI ISR sont-elles vraiment aussi vertueuses qu’elles le prétendent ? Dans cet article, nous allons explorer en profondeur ce qu’est une SCPI ISR, évaluer leur véritable durabilité et examiner leur attrait pour les investisseurs cherchant à conjuguer rentabilité et responsabilité.
I- C’est quoi une SCPI ISR ?
Une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs (particuliers) pour acheter et gérer un portefeuille de biens immobiliers (commerces, bureaux, appartements, …). En échange, les investisseurs acquièrent des parts de la SCPI. Ainsi, ils deviennent des associés et perçoivent des loyers sous forme de dividende.
Une SCPI ISR est une SCPI qui intègre des critères environnementaux, sociales et de gouvernances (ESG) dans ses choix d’investissements et de gestion de ses biens immobiliers (en choisissant les appartements ayant la meilleur classe énergétique, …).
II- Le label ISR
Le label ISR est un label français attribué aux fonds d’investissement qui répondent à des critères ESG. Créé en 2016 par le Ministère de l’Economie et des Finances, il vise à distinguer les fonds qui mettent en œuvre une méthodologie solide d’investissement socialement responsable, aboutissant à des résultats mesurables et concrets. Ce n’est que depuis 2020 que les SCPI sont éligibles à ce label.
Voici les critères d’attribution du label ISR :
-Définir les objectifs recherchés : le fonds communique clairement aux investisseurs et épargnants les objectifs qu’il recherche au travers de la prise en compte de critères ESG (réduire de 20 % la consommation énergétique de ses bâtiments, …)
-Mettre en place une méthodologie d’analyse : dans le cas d’une SCPI, le fonds doit mettre en place les moyens et les outils nécessaires pour analyser la performance ESG des actifs en phase d’acquisition et tout au long de leur période de détention.
-Construire et gérer le portefeuille : la SCPI précise comment elle prend en compte les résultats de son analyse ESG dans ses décisions d’investissement, sa sélection des valeurs et ses processus de gestion.
-Engager les parties prenantes : des moyens et outils nécessaires sont mis en place pour engager les locataires, les gestionnaires des immeubles et les prestataires de travaux dans sa démarche.
-Informer les investisseurs et les épargnants : la société communique de manière claire et transparente sa stratégie et les résultats de sa mise en œuvre auprès des investisseurs et met en place un dispositif adapté pour contrôler le respect de ses engagements ESG.
-Evaluer les impacts de la démarche : la société communique sur l’évolution des performances ESG de chaque bien immobilier dans laquelle elle a investi. Elle met en place un dispositif de mesure et de suivi pour évaluer les impacts positifs de la stratégie mise en œuvre.
III- Les SCPI ISR allient rendement et durabilité…
Le label ISR offre une garantie que les SCPI labellisées sont réellement engagées dans une démarche de durabilité, en imposant des critères stricts et transparents en matière d’environnement, de social et de gouvernance. Il assure une transparence constante et une évaluation rigoureuse, permettant aux investisseurs soucieux de l’environnement et du /ou du bien-être social de faire des choix éclairés et de contribuer activement à des projets immobiliers responsables et durables.
Depuis quelques années, ces SCPI se démarquent par leur performance de plus en plus supérieure à celle des SCPI traditionnelles. Grâce à leur engagement envers des pratiques ESG rigoureuses, telles que l’amélioration de l’efficacité énergétique et la réduction de l’empreinte carbone, ces SCPI parviennent à réduire les coûts opérationnels à long terme. Ces économies se traduisent souvent par des rendements financiers plus attractifs.
Le graphique montre les moyennes annuelles des taux de distribution pour les dix meilleures SCPI ISR, les dix SCPI traditionnelles et le top 10 des SCPI dans son ensemble, selon l’année, depuis l’éligibilité des SCPI au label ISR.
Aussi, les immeubles détenus par les SCPI ISR, souvent certifiés HQE (Haute Qualité Environnementale) ou BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), sont plus prisés par les locataires en raison de leur confort accru, de leur impact environnemental réduit et de leur contribution au bien-être général. Par exemple, selon le rapport annuel du SCPI Transitions Europe, la consommation moyenne énergétique de ces actifs est de 159,6 kWhEF/m².an, soit un DPE de classe C. Cela signifie que ses biens immobiliers ont des performances énergétiques correctes. Les entreprises et les particuliers recherchent de plus en plus des espaces de vie et de travail durables, ce qui augmente la demande pour les biens immobiliers gérés par les SCPI ISR.
IV- Mais démontrent encore certaines faiblesses.
Malgré ces promesses de durabilité, certaines SCPI ISR ne sont pas aussi durables qu’elles le prétendent.
Certains SCPI sont labélisés ISR, pourtant, elles investissent dans des actifs qui ne sont pas réellement en phase avec les objectifs de durabilité. Par exemple, la SCPI Accimo Pierre, labellisée ISR depuis décembre 2021, compte parmi ses actifs les plus performants des biens immobiliers avec des performances énergétique de classe E (231 à 330 kWhEF/m².an), ce qui est mauvais en termes d’efficacité énergétique.
Aussi, certains ne parviennent pas à atteindre leurs objectifs ESG mais restent labellisés. Par exemple, pour la SCPI PFO2, selon le dernier rapport annuel, parmi les actifs détenus depuis plus de 8 ans, seulement 33,3% (soit 17 actifs) ont atteint l’objectif de réduction de la consommation énergétique de 40% (ou un seuil de 200 kWhEF/m².an). De plus, 84 actifs n’ont même pas atteint 50% de cet objectif. Concernant la réduction de la consommation d’eau de 30%, 96 actifs (58,7%) n’ont même pas atteint 50% de l’objectif.
Ces exemples montrent que le label ISR a ses failles, ce qui souligne l’importance d’une surveillance plus stricte et d’une transparence renforcée pour s’assurer que les SCPI ISR respectent véritablement leurs engagements environnementaux et sociaux.
Enfin, il est important de noter que bien que les SCPI ISR soient actuellement plus performantes, il existe des écarts de rendement parmi elles. Les SCPI ISR récentes, comme Iroko Zen et Transitions Europe, affichent de meilleures performances car elles sont en phase d’acquisition de nouveaux biens immobiliers, souvent déjà éco-énergétiques et conformes aux normes ISR. En revanche, les SCPI plus anciennes, comme Accès Valeur Pierre et PFO2 ont des portefeuilles immobiliers nécessitant parfois des rénovations importantes, ce qui impacte leur rendement et taux d’occupation.
Fin 2022, les SCPI ISR de moins de 10 ans avaient un taux de distribution moyen de 5,33%, contre 4,21% pour celles de plus de 10 ans. Il est difficile de prévoir si cet écart va se réduire dans les années à venir. Théoriquement, les anciennes SCPI doivent renouveler leur patrimoine, ce qui peut prendre du temps en fonction de leur portefeuille et de leur stratégie. Pendant ce temps, les SCPI récentes devront aussi faire face à l’obsolescence de leurs biens immobiliers avec le temps.
Conclusion
Les SCPI ISR allient rentabilité, respect de l’environnement et de la société, souvent avec de meilleures performances que les SCPI traditionnelles. Le label ISR assure une démarche de durabilité sérieuse, mais des failles existent, certaines SCPI ne respectant pas toujours leurs objectifs ESG. Les investisseurs doivent donc être prudents pour éviter le greenwashing et s’assurer que les engagements sont réellement respectés. Aussi, les performances peuvent varier en fonction de l’âge des SCPI et de la composition de leur portefeuille immobilier, nécessitant un suivi attentif et des ajustements continus pour maintenir la durabilité et la rentabilité attendues.